兰州律师：执行异议之诉应当从“己方有理”与“对方无理”两方面进行

兰州律师：执行异议之诉应当从“己方有理”与“对方无理”两方面进行

执行异议之诉应当从自己具有执行财产的合法性以及对方不具有对该财产执行的合法性两个方面提起执行异议之诉

执行异议之诉的实质是原告主张对正在执行的财产享有所有权，排除执行申请人强制执行。这里以常见的房屋类执行异议之诉为例予以说明。

房屋类执行异议原告人一般是执行房产的购买方或者实际居住者，房屋开放商开发房屋进行贷款，一般都需要以土地以及地上附着房屋进行整体抵押，一旦开发商无力偿还贷款时，银行就会起诉主张还款并行使抵押权，法院判决后则会申请强制执行。这时房屋类执行异议原告人就会提起执行异议之诉，常见的事由则是为该购买方或者实际居住者。

房屋执行异议之诉一般基于以下条件：（一）在人民法院查封之前，案外人已与房地产开发建设主体签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且案外人名下无其他用于居住的房屋，或者案外人名下虽已有一套房屋，但所购商品房仍属于满足基本居住需要；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。商品房预售中，抵押权人申请执行登记在被执行的房地产开发建设主体名下但已销售给前款规定的案外人的商品房，案外人提起执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院应予支持。

如仅按照此理由提起执行异议之诉或者据此主张排除银行的强制执行，则败诉风险较大，原因在于：执行异议原告人的上述主张，尚不足以推翻强制执行所依据的已经生效的法院判决。据此，应当在上述条件的基础上，进一步通过查阅银行申请强制执行所依据的判决书、贷款合同、抵押合同等是否合法有效，虽然强制执行过程中一般不审查生效判决书本身，但如果能证明该判决书错误（包括程序错误及实体错误），则可以主张终止执行。例如，抵押房屋范围、价值超过贷款数额、抵押房屋设定的抵押权已经超过抵押期限或者超过诉讼时效等等。