兰州律师：购买房屋的注意事项及风险防范

兰州律师：购买房屋的注意事项及风险防范

针对不同类型的房屋买卖，无论在法律规定，买卖合同内容均由较大的差别。如何有效的避免购房房屋的风险，是保证房屋买卖有效性的必要保证。

1、针对房屋性质签订有针对性的购房协议。

通常情况下，房屋有商品房、经济适用房、单位福利分房，现房、期房、二手房等区别。从房屋来源方面，又有所谓的继承买房、借名买房、抵账买房等。针对房屋的不同类型，购房协议无论在合同条款、付款方式、违约责任等方面均由很大差异。例如，商品房的买卖协议的注意事项主要在于付款方式、是否取得房屋共有权人同意等内容。而经济适用房的注意事项则主要在于房屋是否已满5年的法定出让期、以及是否交纳基于经济适用房的土地出让金等内容。切忌不加区分的签订房屋买卖协议。

2、将房屋的配偶、共同出资人等共有权人、以及房屋的共同受让人等均明确列明。防止以侵害共有权人或共同受让人而被第三方主张侵权。

诉讼实务中，在签订房屋买卖合同后，如一方不愿履行合同，往往会以未经房屋的配偶、共同出资人等共有权人同意为由，主张协议无效。这种情况下，合同虽然有效，但依据物权，有可能会被认定无效。所以，要尽量将与房屋买卖的相关方逐一列明并在合同中签字确认。

3、对于经济适用房、以及单位福利分房要特别注明房屋性质。

甲方、共同甲方（以下统称甲方）与乙方及共同乙方（以下统称乙方），在完全知悉本协议自愿承担基于出让本合同房屋所产生的包括但不限于房屋性质、房屋移交、房屋所有证办理、政府征收、拆迁等商业风险的前提下，在乙方完全知悉包括但不限于所受让房屋现状、本合同全部内容及文字含义的基础上，根据《中华人民共和国合同法》及其他与签订本合同相关的法律、法规等规定，在甲乙双方自愿、协商一致，就甲方将其所购买的位于       市         区            房屋出让给乙方的相关事宜，签订本协议， 由双方共同遵照执行。

律师提供商品房陪购服务内容

　   1 、审验商品房的开发、销售资格。包括对开发商、销售代理商、建筑承包商的主体资格，立项、土地、规划、施工、销售等政府批复，开发商资信证明、银行担保等资金状况方面进行审查，为购房人决策提供法律意见。

　　2 、查审发展商或代理商的各项售房资料，包括签约须知、认购书、销售合同等。

　　对期房交易，主要调查发展商是否付清了土地出让金，领取了土地使用权证，该土地使用权是否设置了抵押；发展商是否取得了建设用地许可证、建设工程规划许可证和开工许可证；房产项目建设进展情况、施工日期、竣工日期；发展商是否已经合法取得预售许可证。

　　对现房交易，除以上各项需审查外，还要查验该项目是否取得工程质量竣工核验书，具备住用条件以及发展商是否取得销售许可证。

　　3 、协助签订认购书：

　　购房者作出购买决定后，律师帮助审查商品房买卖合同文本，并对合同的有关条款提出法律意见供购房者参考。

　　律师主要审查合同的以下条款：

  （1）商品房的基本情况是否与签署的认购书或购房者的意愿一致；

（2）合同主要条款，包括：定金性质、交房期限、付款方式、房屋质量争议、房屋面积争议、取得房产证的时间、房屋交付、开发商的担保义务、公建配套设施以及花园绿地的权属、物业管理等、不可抗力等。

   （3）合同争议的处理：合同的终止和解除、退房条款、违约责任、案件的管辖；

   （4）明确因开发商或购房者的责任造成购房者不能取得购房贷款的处理方式。

    4 、参与购房合同的谈判。

    5 、审查房屋交付情况。对照合同验收商品房的交付时间、面积、质量、规格等方面是否与约定相符；审查水电、通讯网络、公共配套设施、环境配套等附属内容的到位时间、质量是否与约定相符；确定保修期的起止日期，签订保修合同；督促开发商办理产权登记事宜等。

　　6 、监督购房合同履行。预售合同签订以后，进行经常、谨慎的跟踪服务，关注开发进度、预售资金的使用、预售房屋的权属、工程质量等级的核定等情况。对可能产生影响合同履行的事实情况，第一时间通知购房人，及时作出应对。

　　7 、解决纠纷争议。对全过程存在的签约、履约纠纷，代表购房人与开发商进行民间发生的切磋、谈判。对于合同的根本性违约与重大变更事项，在恰当的时候，代理购房人依法提起仲裁或诉讼。